Юрист Денис Адылов: за градостроительной деятельностью мэрии Южно-Сахалинска нужен жёсткий контроль
СНТ "Лесник"
Фото: Алексей ПОЛИЩУК
Администрация Южно-Сахалинска меняет правила землепользования и застройки. Документ должны принять до конца года. Однако проект этого документа вызывает негодование у довольно большой группы людей. По месту проживания их принято называть дачниками. Но по факту на территориях многочисленных южно-сахалинских СНТ уже давно не ведется садоводство. Частично здесь образовались коттеджные поселки, другая значительная часть земель заброшена. Настоящих дачников, которые используют эти земли исключительно для выращивания сельскохозяйственных культур, осталось не так много. Но мэрия областного центра вместо того, чтобы признать на этих землях частный сектор и как полагается развивать эти территории, решение перезревшей проблемы откладывает на потом. Более того, сейчас она настойчиво пытается загнать все эти земли в зоны сельхоз назначений. Для чего все это делается муниципалитетом и как действия городских властей уже в ближайшей перспективе повлияют на рядовых жителей островной столицы «КП-Сахалин» рассказал юрист Денис Адылов.
- Вы являетесь ярым сторонником ликвидации СНТ в Южно-Сахалинске. Почему?
- Потому что в ликвидации есть здравый смысл с точки зрения развития градостроительной ситуации и территориального планирования городского округа.
- То есть, по-вашему, город должен быть сам заинтересован в том, чтобы СНТ в его пределах было как можно меньше?
Да, именно муниципальные власти должны быть заинтересованы в том, чтобы в Южно-Сахалинске не находилось никаких СНТ. Потому что на документах территориального планирования эти территории сегодня отмечаются белыми пятнами, грубо говоря. По законодательству город не имеет права там ничего проектировать, планировать. Этим на своих территориях должны заниматься садоводческие и дачные товарищества. Мы все прекрасно понимаем, что на дворе уже 21 век. И наличие белого пятна на документах территориального планирования означает лишь одно – город не может там проектировать ни социальные учреждения, ни объекты бытового назначения, ни другую инфраструктуру, которая необходима для нормальной и комфортной жизни людей. При этом все СНТ на территории областного центра уже фактически переросли в коттеджные поселки. Надо вещи называть своими именами. Это уже индивидуальные жилые дома, где не занимаются садоводством. При этом, никто ведь не запрещает при индивидуальной жилищной застройке строить рядом с домами и коттеджами грядки. Можно и картошку сажать, и овощи выращивать, если площадь участка позволяет. Но по факту многие СНТ в городе это уже целые районы индивидуальной жилой застройки. Поэтому от СНТ надо избавляться, потому что они мешают развитию города. Самое главное – они мешают комфортно жить южно-сахалинцам, которые в этих СНТ проживают.
- Зона С-3, в которую городские власти пытаются до нового года перевести все земли СНТ, как-то способствует улучшению комфорта проживания горожан, которые в этих товариществах проживают?
Нет. Зона С-3 возвращает развитие нашего города и комфорт людей, которые на этих землях проживают, минимум лет на 20 назад. А то и 30. Она их отправляет во времена, когда создавались эти СНТ. Это были 80-е, 90-е, 00-е годы. Поэтому с точки зрения эволюции городской среды и повышения комфортности и доступности для всех, проживающих в городе, это откат назад.
- Почему это понимаете вы, а не понимает мэр города Сергей Надсадин?
Я не могу сказать за мэра города, у него есть целый аппарат, который этот вопрос прорабатывает. Вообще за этот вопрос отвечает вице-мэр Александр Гринберг. На всех совещаниях по развитию инфраструктуры СНТ выступает он и курирует этот вопрос он. Вопрос надо задавать иначе: почему город не хочет этим заниматься? Здесь несколько факторов. Первый – отсутствие у мэрии нормальной информационной открытости и отсутствии какой-либо информационной политики администрации в отношении людей, проживающих на территориях СНТ в пределах города Южно-Сахалинск. То есть город не ведет информационную пропаганду как ликвидировать эти СНТ. Какие плюсы от ликвидации, какие минусы. И вообще для чего это необходимо делать.
Во-вторых, городские власти понимают, что в случае ликвидации СНТ всю эту территорию придется развивать. Туда придется вкладывать деньги: содержать дороги, строить сети. Сейчас ведь горожане, которые проживают на территориях СНТ, они ведь даже не учитываются при планировании строительства новых школ или детских садов.
- Почему?
Это происходит по нашему законодательству. СНТ – это садоводческие товарищество. Там не должны проживать люди на постоянной основе. И если на землях не должно быть постоянно проживающих людей, то их количество не учитывается при формировании городской среды.
Давайте рассмотрим процесс формирования городской среды. Берется определенное количество человек, под него существуют нормативы расчета сколько должно быть школ, детских садов, магазинов, поликлиник, спортивных площадок, автобусных остановок и т.д. А люди в СНТ не берутся в расчет, потому что в СНТ не должно быть проживающих, а планировать свою жизнь по закону на этих территориях они должны сами.
- Какие цели преследует муниципалитет, переводя все СНТ в городе в зону С-3?
С моей точки зрения, это делается для того, чтобы не заниматься развитием данных территорий. Обычно чиновники говорят, что на эти цели у них нет денег. Для меня остается загадкой почему они так говорят. Они убеждают садоводов, что если они сами ликвидируют свое СНТ, что их инфраструктуру город не заберет. Это не совсем соответствует букве закона. По закону о местном самоуправлении, именно власти города обязаны создавать условия для проживания в нем граждан. Создавать условия для электроснабжения, газоснабжения, развития дорог, социальной инфраструктуры. И механизм тут очень простой. СНТ ликвидируют, сети признаются администрацией бесхозными и принимаются на баланс администрации. В любом случае, они будут обязаны содержать бесхозные сети.
- Но в городе же был прецедент, когда в одном из СНТ Южно-Сахалинска суд встал на сторону дачников и обязал принять сети на баланс муниципалитета. Но мэрия, вроде, этого не сделала…
Речь идет об СНТ «Книжник», скорее всего. Там несколько лет судебных тяжб было. Но в итоге председатель добилась того, что сети в настоящее время в городе передаются. Все получилось. Потому что по законодательству город обязан забирать бесхозные сети себе на баланс и обязан их содержать. Если город не принимает сети добровольно, его можно обязать это сделать в судебном порядке.
- Вы помогаете представителям СНТ в ликвидации их товариществ через суд? Все-таки последующая передача сетей - это непростой вопрос.
Не всем. Для меня это работа больше общественная. При этом она занимает много времени. Поэтому я смотрю, чтобы мой график позволял мне это сделать.
Два или три года назад в городской думе по моей инициативе был организован круглый стол по вопросам СНТ. И там обсуждались проблемы садоводов. Тогда по итогам круглого стола городская дума дала поручение администрации города провести инвентаризацию всех существующих земельных участков СНТ на территории города. Чего до настоящего времени мэрией не сделано.
Поэтому у нас до сих пор появляются такие скандалы, как с СНТ «Энергия». Людям раздали земельные участки за границами СНТ. И потом их администрация забирала обратно, потому что это муниципальная земля. А люди купили эти участки.
Дальше идет проблема с СНТ «Лесник». Когда администрация признала, что она незаконно предоставила в 2013 году земельный участок этому СНТ. А теперь люди его содержат. С них собирают членские взносы. Однако погасить запись об этом участке администрация не желает.
Скорее всего, такая позиция связана еще и с тем, что это получит определенный общественный резонанс. Эта земля ведь стоит больших денег.
- А о каких суммах идет речь?
В СНТ «Энергия» в ходе судебных заседаний звучало, что официально земля продавалась по 10 тысяч рублей. А неофициально – люди, у которых изымали эти участки, приносили в суд расписки, где было написано, что они платили по 1,5 млн рублей за земельный участок.
Вообще же рыночная стоимость земельного участка в том районе начинается от 5 млн рублей.
- Несмотря на заявления мэрии, уже сейчас мы видим, что в зону С-3 переводятся не все товарищества. Тот же «Шахтер» у «Горного воздуха», часть СНТ за Дальним, где у депутатов городского собрания есть дачные участки имеют общественно-деловую или жилую зону. Почему на ваш взгляд не все СНТ переводятся в зону С-3?
Это политика двойных стандартов. Заинтересованным лицам, которые хотят, чтобы у них была зона Ж-3 и индивидуальное жилищное строительство, им оставляют зонирование. Не переводят в зону С-3. Такого не должно быть. Я считаю, что за градостроительной деятельностью в Южно-Сахалинске должен вестись жесткий контроль со стороны региональных властей. Того же министерства архитектуры, министерства земельных и имущественных отношений. Надо понимать, почему идет такая двойная игра: кому-то можно оставлять зонирование, а кому-то нельзя. Или наоборот, кого-то из Ж-3 переводят в С-3. Для чего это делается городскими властями?
- Так может это и происходит потому, что как раз есть такой негласный контроль со стороны региональных властей?
Если вы про «Шахтер», то там отдельная история. Он вообще находится в границах территории опережающего развития (ТОР). А ликвидацию «Шахтера» областные власти, я так думаю, связывают еще и с развитием горнолыжного курорта. Видимо, поэтому там и установили зону ОД-9, чтобы люди не могли строить жилые дома. Да и вообще, заниматься любой иной деятельностью, в т.ч. садоводством.
- Кадастровая стоимость земельных участков действительно упадет после перевода в зону С-3?
Да. Кадастровая стоимость земли действительно падает после изменения зонирования с Ж-3 на С-3. Соответственно и рыночная стоимость таких участков в зоне сельхозназначения будет гораздо ниже. В последствии либо получить кредит, либо заложить земельный участок – для банка эта земля будет уже не такая ценная. А если будет изъятие для государственных нужд, например, в связи с прокладкой дороги, то и выкупная цена будет гораздо ниже, чем в зоне Ж-3.
- Что еще, кроме снижения кадастровой стоимости теряют дачники, когда их участки оказываются в зоне С-3?
Прежде всего, садоводы лишаются возможности комфортно жить. Не будет социальной инфраструктуры. Никакой. Ни больниц, ни магазинов, ни аптек. Но самое главное – пока существуют СНТ, людям добавляются дополнительные проблемы. Например, сейчас большинство СНТ не соответствуют правилам пожарной безопасности. Люди еще рискуют не дождаться ни скорой, ни пожарной. Это снежный ком. Пожарная безопасность напрямую связана с ветхими инженерными сетями, которыми садоводы не занимаются, потому что у них денег нет их содержать. А город по закону не может в СНТ вкладывать деньги, но и принимать себе на баланс, чтобы навести порядок, тоже не хочет.
- Получается у дачников один выход – ликвидация СНТ?
Для тех, что находятся в пределах города, да.
- Если будет ликвидировано СНТ, как обратно отыграть зонирование и разрешенное использование участков? И вообще, можно ли это сделать?
Это можно будет сделать. Но это длительная процедура, т.к. придется вносить изменения в генеральный план и в правила землепользования и застройки. И опять муниципалитет будет тратить огромные бюджетные деньги на разработку изменений в документы территориального планирования. Получается сейчас они делают мартышкин труд. Если город установит зону С-3, например, по СНТ «Лесник», то ее потом надо будет менять обратно. Сейчас в суде находится исковое заявление о ликвидации этого товарищества по заявлению одного из его членов. В настоящее время цели деятельности СНТ не совпадают с его уставными целями деятельности. Оно само себя изжило. По новому закону о садоводстве СНТ обязано обеспечить комфортные условия проживания, в т.ч. обеспечить пожарную безопасность своих жильцов. Если товарищество не может обеспечить безопасность живущих на его территории людей, значит оно не соответствует уставным целям деятельности. И закон говорит о том, что такое СНТ подлежит ликвидации. По заявлению любого заинтересованного лица. В том числе, это может сделать и администрация города Южно-Сахалинска. И мэрия должна быть заинтересована в этом. Если город знает и видит, что в его границах нарушается пожарная безопасность, такому СНТ нельзя потакать и делать какие-то поблажки, чтобы оно продолжало свою деятельность. Люди не должны страдать. Органы власти должны принимать четкие шаги на ликвидацию такой угрозы.
- Если случился пожар, что делать?
- Если у вас в СНТ случится пожар, не дай бог, конечно, и вы знаете, что у вас нарушаются правила пожарной безопасности, не соответствуют проезды, отсутствуют разворотные площадки, отсутствуют пожарные гидранты, вы можете подать на своего председателя в суд и взыскать с него убытки, которые были вам причинены. Вся ответственность за противопожарную безопасность лежит на председателе вашего СНТ.
- А какую в таком случае мэрия несет ответственность, о которой вы говорили?
Мэрия должна предпринять меры, чтобы этих нарушений не было. Прямую ответственность будет нести председатель. Вина мэрии будет заключаться в том, что она не предприняла никаких мер по предотвращению происшествия. Но это уже будет отдельное исковое заявление о признании бездействия мэрии. Для этого у вас обязательно должна быть переписка с мэрией, что вы обращались по данному вопросу, а на ваши письма не реагировали. Но если у администрации не будет информации о проблемах с пожарной безопасностью в вашем СНТ, то доказать что-то и взыскать ущерб с нее будет уже сложнее. Поэтому я рекомендую садоводам по всем подобным вопросам обращаться в администрацию города как можно чаще. При этом обязательно сохранять переписку с органами власти. Муниципалитет должен развивать городскую среду и не может отмалчиваться.
- То есть для начала необходимо иметь переписку, чтобы потом в случае пожара была возможность привлечь к ответственности не только председателя, но и администрацию города?
Конечно. Необходимо будет доказать факт бездействия чиновников. Например, занимались отписками, в то время, как вы доводили до нее информацию.
- Ликвидация СНТ дело не только долгое, но и не бесплатное. Люди не готовы вкладывать деньги в эти процессы, потому что не знают, что будет после ликвидации. Энергетики пугают, что поделят провода в равных долях между всеми дачниками. В мэрии говорят, что не смогут принять ненормативные дороги на баланс и обслуживать их…
На самом деле это неправда. После ликвидации СНТ у товарищества не будет правопреемника. Оно уйдет в небытие. До ликвидации общее имущество принадлежит СНТ. 217 ФЗ говорит четко, что после ликвидации товарищества общее имущество не передается никому, если о своем желании забрать его никто не заявил. То есть оно становится бесхозным. А вот как раз бесхозное имущество: сети, дороги и т.д., должен содержать город и ресурсоснабжающие организации.
Простой пример. Умер человек. У него осталось наследство. Квартира, машина. Если у этого человека нет наследников, кому переходит это имущество? Государству. То же самое происходит и в случае, когда умирает СНТ. Если у него не появилось наследников, готовых претендовать на имущество, имущество переходит государству. Все очень просто.
- Давайте сформируем некую матрицу, по которой садоводы могут ликвидировать СНТ.
На самом деле способов несколько. Мы уже говорили, что через суд можно, если не соблюдаются противопожарные меры или не создаются комфортные условия проживания. Можно решением общего собрания. Для этого садоводы должны собраться вместе и проголосовать за ликвидацию товарищества. Ликвидировать может и администрация города, если не выполняются условия, для которых создавалось товарищество.
Есть еще один способ – когда принимает решение о ликвидации налоговая. Она исключает СНТ из единого государственного реестра юридических лиц. Это называется административный порядок ликвидации. Выше мы упоминали судебный и добровольный.
Если СНТ не подает отчетность в налоговую о своей деятельности или у налоговой имеются сведения о недостоверности данных юрлица. Такое СНТ из реестра налоговая исключает сама.
- Во многих СНТ председатели являются ярыми противниками ликвидации, в то время, как люди, наоборот, обеими руками за. Почему?
Потому что это бизнес. В Южно-Сахалинске есть председатели, на которых зарегистрировано более 10 СНТ. Фамилий называть не буду, но если залезть в ЕГРЮЛ на сайте налоговой, то вы их легко там найдете.
- Так в чем бизнес?
Это началось с года 2009-2010. На коммерческие рельсы в городе была поставлена деятельность по восстановлению документов на старые СНТ, воссозданию их, регистрации двойников, выявлению заброшенных участков и перепродажа. Это был колоссальный бизнес. До 2016-2018 гг. таким образом в городе было продано очень много земли.
Председателям же доход приносит сбор членских взносов. А с них как раз и выплачивается заработная плата председателя СНТ. Он живет на эти деньги. Конечно, кто будет рубить сук, на котором сидит. Зачем ликвидировать то, что приносит доход? Разумный человеческий подход.
- Что необходимо сделать рядовым садоводам, чтобы ликвидировать свое СНТ и стать частью города?
Обращайтесь сначала к председателю, чтобы собрать общее собрание, на котором надо поставить вопрос о ликвидации товарищества. Это прерогатива исключительно общего собрания. Если председатель отказывается это делать, идите в суд.
Но вообще общее собрание может собрать и инициативная группа. Если будет кворум и решение будет принято, то председателю ничего не останется, кроме как исполнить это решение.
- А как быть с налоговой?
Если полномочия вашего председателя закончились, он больше не хочет занимать эту должность, а приемника у него нет, председатель подает документы в налоговую, чтобы те внесли об этом сведения в ЕГРЮЛ. Налоговая эти документы принимает и указывает, что сведения о таком председателе больше недействительны. Подобная ситуация происходила в СНТ «Авиатор». Если сведения о недостоверности в реестре содержатся более полугода, налоговая обязана принять меры.
Больше того, вам скажу, что в налоговой такие юридические лица сейчас выявляются в автоматическом режиме. Искусственный интеллект это отслеживает и предлагает должностным лицам принять решение о ликвидации. И сотрудник налоговой службы, в случае если имеются основания для ликвидации, вносит изменения в базу.
Если в течение трех месяцев после этого никто не подает возражения, значит это юридическое лицо кануло в Лету. Дальше начинается процедура передачи сетей.
- Как людям из ликвидированного СНТ передать сети и дороги администрации города?
Здесь им надо будет проявить инициативу и написать об этом в администрацию города, мол, извините, нашего СНТ больше нет, пожалуйста, примите меры, чтобы мы жили комфортно. Чистите дорогу, поменяйте зону на жилую. Дальше бюрократическая переписка с местными органами власти.
- Мэрия обязана, как вы говорите, забрать сети и дороги, изменить зонирование, но она это делать отказывается. Что делать людям в такой ситуации?
В этом случае пишется жалоба в надзорный орган – в прокуратуру. Можно сразу в суд пойти с исковым заявлением. Можно попросить прокурора обратиться с иском в суд в защиту прав неопределенного круга лиц. Потому что земля вашего СНТ после ликвидации стала городской территорией. И теперь комфортно должно быть не только людям, которые на этой земле проживают, но и тем, кто, например, приедет туда в гости или спецслужбам: скорой, полиции, пожарной, спасателям. И здесь прокурор будет действовать не в интересах какой-то группы лиц, а в интересах неопределенного круга лиц. У прокурора есть такие полномочия.
- Что необходимо сейчас сделать, чтобы поручение гордумы о проведении инвентаризации земель, о котором вы говорили выше, было реализовано?
Этот документ был поставлен на контроль. Думаю, надо просто депутатам об этом напомнить. Кроме того, на мой взгляд, к этому вопросу, т.к. у нас все-таки островная столица, должны подключиться региональные органы власти. В том числе и министерство имущественных и земельных отношений.
- Губернатор как-то может придать этому процессу ускорение?
Конечно. Это ведь руководитель региона, который обладает полномочиями придавать ускорение не только региональным властям. Он может также рекомендовать осуществить какие-то действия и муниципальным властям. А может и оказать им поддержку. Я сомневаюсь, что если массово люди начнут ликвидировать СНТ в Южно-Сахалинске, у нашего городского бюджета найдутся средства, чтобы принять это все на баланс и все это должным образом содержать. Хотя и администрации города для начала было бы неплохо составить дорожную карту какие СНТ в каком году будут ликвидированы. Обратиться к тому же губернатору с просьбой предусмотреть какие-то ассигнования для этого. В любом случае, без поддержки области город не справится.
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАС В TELEGRAM
К ЧИТАТЕЛЯМ
Стали свидетелем интересного события? Сообщите об этом нашим журналистам:
WhatsApp: +7 900-434-15-15
Почта: sakh.kp@gmail.com
И не забудьте подписаться на нас в соцсетях:
- Instagram;
- Вконтакте;
- Facebook.